Mieterschutzverordnung gilt ab 1. März

CDU und Grüne haben beschlossen, dass die NRW-Mieterschutzverordnung bereits ab dem 1. März in 57 Städten gelten wird. Damit werden die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze in deutlich mehr Kommunen eingeführt – vor allem entlang der Rheinschiene. Die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigungen wird auf acht Jahre verlängert.

Text: Erik Uwe Amaya

Am 1. März 2025 wird die neue NRW-Mieterschutzverordnung in Kraft treten. Die bisherige Verordnung hätte für 18 Kommunen noch bis Ende Juni gegolten. Damit setzen CDU und Grüne die Vereinbarungen aus ihrem „Zukunftsvertrag“ um, dass zeitnah auf Basis eines wissenschaftsbasierten Gutachtens zur Identifizierung weiterer angespannter Wohnungsmärkte die Mieterschutzverordnung erneuert werden soll. Das NRW-Bauministerium hat hierzu die RegioKontext GmbH aus Berlin beauftragt, das „Gutachten zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ zu erstellen.

Mietpreisbremse bis 31. Dezember 2025

Konsequenz: In den ausgewählten 57 Kommunen wird die sogenannte Mietpreisbremse zunächst bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Eine weitere Verlängerung nach Bildung der neuen Bundesregierung ist wahrscheinlich. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miethöhe bei einer Wiedervermietung einer Wohnung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wohnungen baut man aber mit Baggern und nicht mit Bremsen.

Regelung Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenzenregelung wird sogar bis zum 28. Februar 2030 verlängert. In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Miete angepasst werden. Betroffen sind Mietverhältnisse, bei denen insbesondere private Vermieter die Miete gar nicht bis selten angepasst haben. Dabei wäre eine regelmäßige Mietanpassung aufgrund der deutlich höheren Inflationsrate erforderlich. Für Handwerker- und Materialkosten gibt es auch keine Begrenzungen.

Kündigungssperrfrist

Die Kündigungssperrfristregelung wird nicht nur bis zum 28. Februar 2030 verlängert. Sie wird sogar von fünf auf acht Jahre ausgedehnt. Das heißt, dass dem Mieter, nachdem die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmalig verkauft wurde, wegen Eigenbedarf des neuen Eigentümers erst nach frühestens acht Jahren gekündigt werden darf. Die Kündigungssperrfrist soll den Mieter vor Verlust der Wohnung schützen. Allerdings verliert der Mieter einerseits diese Wohnung letztendlich ohnehin und kann auch innerhalb von fünf Jahren eine neue Wohnung finden. Andererseits wird durch den Einzug des Eigentümers seine bisher bewohnte Wohnung, bei der es sich sogar um eine Mietwohnung handeln könnte, wieder frei.

Angebotsmieten

Das Gutachten wurde dem Bauministerium bereits im Mai letzten Jahres vorgelegt und beruht auf Daten bis Ende 2022. Vor allem die Angebotsmieten der Immobilienportale sind hier berücksichtigt worden. Das ist problematisch. Laut einer Studie des Berliner Instituts

„empirica AG“ liegen die Angebots- mieten tendenziell über dem tatsächlichen Mietniveau. Angebotsmieten spiegeln vor allem das für Auswärtige sichtbare Angebot wider, während viele neue Mietverträge ohne Inserate an „Insider“ vor Ort vergeben werden. Konkret kennen Vermieter diese Situation, wenn der Mieter einen Nachmieter vorschlägt. Angebotsmieten bilden zudem oft das obere Marktsegment ab, weshalb die tatsächlichen Durchschnittsmieten für „Insider“ niedriger ausfallen können.

Steigende Wohnkosten

Bund, Land und Kommunen haben Einfluss beim Bau neuer Wohnungen. Einerseits haben die Länder unter anderem bei der Höhe der Grunderwerbsteuer und bei der pauschalen Übernahme der anerkannten Regeln der Technik Eingriffsmöglichkeiten. Die Baukosten sind nicht nur wegen Material- und Fachkräftemangel gestiegen, sondern weil die Baustandards durch privatrechtliche Normen wie DIN- Normen und öffentlich-rechtliche Normen immer höher werden. Andererseits sind aber die politischen Entscheidungsträger– wie der NRW- Wohnkostenbericht schon seit zehn Jahren belegt – auch mit Gesetzen, Verordnungen und Satzungen für 73,6 Prozent der Wohnnebenkosten allein verantwortlich. Bemerkenswert ist zudem, dass die Kaltmieten durchschnittlich nur um 1,5 Prozent, die Nebenkosten jedoch um 11,3 Prozent gestiegen sind. Die Zahlen belegen, wer tatsächlich der große (Miet-)Kostenreiber ist.

Die NRW-Mieterschutzverordnung wird dennoch zum 1. März 2025 in Kraft treten. Das kann nun zu Vorzieheffekten führen und eines bewirken: steigende Mieten.

In folgenden Kommunen gilt die NRW- Mieterschutzverordnung ab dem 1. März 2025:

Aachen, Alfter, Bad Lippspringe, Bergheim, Bergisch Gladbach, Bielefeld, Bonn, Bornheim, Brühl, Dormagen, Dortmund, Düren, Düsseldorf, Elsdorf, Erftstadt, Erkrath, Frechen, Greven, Grevenbroich, Harsewinkel, Hennef, Hilden, Hürth, Kaarst, Kempen, Kerpen, Köln, Königswinter, Korschenbroich, Krefeld, Langenfeld, Leichlingen, Leverkusen, Lohmar, Lotte, Meckenheim, Meerbusch, Monheim, Münster, Neuss, Niederkassel, Ostbevern, Overath, Paderborn, Pulheim, Ratingen, Rheinbach, Rommerskirchen, Rösrath, Sankt Augustin, Siegburg, Swisttal, Telgte, Troisdorf, Wachtberg, Weilerswist, Wesseling.