Update zum Gebäudeenergiegesetz

Die Bundesregierung führt im kommenden Jahr zahlreiche Änderungen für Immobilieneigentümer ein. Diese sind im umfangreichen 173-seitigen Entwurfstext des GEG aufgeführt.

Der finale Gesetzestext wird nach der Veröffentlichung zum Download angeboten. Hier der Entwurf des Gesetzes.

Gerade für Eigentümer bedeutet der Beschluss des Heizungsgesetzes weiterhin große Unwägbarkeiten. Jegliche neu installierte Heizungsanlage (in Neubauten und Bestandsimmobilien, sowohl Wohn- als auch Nichtwohngebäude) müssen einen Anteil von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie nutzen. Die Vorschriften des GEG gelten ab dem Jahr 2024 zunächst ausschließlich für Neubauten. Hier werden bereits jetzt vermehrt umweltfreundliche Lösungen wie Wärmepumpen eingesetzt, die die Bedingungen des Heizungsgesetzes erfüllen. Damit will die Ampel-Regierung in den kommenden Jahren das Heizen in Deutschland energieeffizienter und nachhaltiger machen.

„Das Heizungsgesetz ist das denkbar schlechteste Instrument, um die Wärmeversorgung der Häuser und Wohnungen in Deutschland bis 2045 klimaneutral umzugestalten“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke nach der bekannt werden des Abstimmungsergebnisses im Bundestag.

Allerdings bleiben bestehende Heizsysteme von dem Gesetz unberührt und können weiterhin in Betrieb genommen werden. Solange die Heizanlage ordnungsgemäß funktioniert, sind Eigentümer auch nach dem Jahr 2024 nicht verpflichtet, aktiv zu handeln. Ebenso sind Reparaturen alter Systeme, die diese neuen Anforderungen nicht erfüllen, weiterhin gestattet.

Modernisierungsumlage

Bisher dürfen Vermieter maximal acht Prozent der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Jahresmiete umlegen, wenn sie zum Beispiel eine Wohnung sanieren. Im GEG ist nun eine neue Modernisierungsumlage verankert. Vermieter sollen Investitionskosten für den Heizungstausch in Höhe von zehn Prozent auf den Mieter umlegen können - Bedingung ist aber, dass eine staatliche Förderung in Anspruch genommen und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird. Das soll zudem den Vermietern Anreize zum Heizungstausch geben.

Zugleich gilt eine Kappungsgrenze: Die Monatsmiete soll sich durch eine neue Heizung nicht um mehr als 50 Cent je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen dürfen. Kommen weitere Modernisierungsmaßnahmen hinzu, können es wie bisher zwei bis drei Euro werden.

Kommunale Wärmeplanung

Für bestehende Gebäude wird der Schlüssel zur Umstellung in einer verpflichtenden und flächendeckenden kommunalen Wärmeplanung liegen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird diese Planung ab 2026 verfügbar sein, während sie für die übrigen Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern ab 2028 eingeführt wird. Die Bundesländer und Kommunen sind aufgefordert, konkrete Pläne zur umweltfreundlichen Umgestaltung ihrer Heizinfrastruktur vorzulegen, damit Hausbesitzer auf dieser Grundlage gut informierte Entscheidungen treffen können.

Einbauvorschriften ab 2024

Ab dem 1. Januar 2024 müssen Eigentümer, die Öl- oder Gasheizungen einbauen wollen, eine verpflichtende Beratung durchlaufen. Dies geschieht, um auf die möglichen finanziellen Herausforderungen hinzuweisen, die aufgrund der steigenden CO2-Bepreisung entstehen können. Gasheizungen, die für eine spätere Umrüstung auf Wasserstoff geeignet sind, dürfen installiert werden, solange keine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Sollte die kommunale Wärmeplanung jedoch kein Wasserstoffnetz vorsehen, gelten schrittweise Anforderungen zur Beimischung von klimaneutralen Gasen wie Biomethan.

Ab dem Jahr 2029 muss ein Anteil von 15 Prozent, ab 2035 ein Anteil von 30 Prozent und ab 2040 ein Anteil von 60 Prozent klimaneutraler Gase genutzt werden. Dieser Nachweis kann durch den Erwerb entsprechender Herkunftsnachweise oder Zertifikate beim Versorger erbracht werden oder durch die Umrüstung der Heizung.

Alternativen zu Öl- und Gasheizungen

Die überarbeitete des Gebäudeenergiegesetzes schreibt lediglich vor, dass ab 2024 in neu errichteten Gebäuden sichergestellt Version werden muss, dass die installierte Heizungsanlage mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugt. Eigentümer haben jedoch die Möglichkeit, individuelle Lösungen zu wählen. Sie können entweder den Anteil erneuerbarer Energien rechnerisch nachweisen oder aus verschiedenen gesetzlich vorgesehenen Optionen auswählen, um die Anforderung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Wärmeerzeugung zu erfüllen.

Es gibt zahlreiche Alternativen zu Öl- und Gasheizungen, die die Anforderungen des Heizungsgesetzes erfüllen.

• Anschluss an ein Wärmenetz
• Elektrische Wärmepumpen
• Heizen per Stromdirektheizung
• Kombination aus Erneuerbaren-Heizung und Gas- oder Ölkessel
• Heizen auf Basis von Solarthermie
• Eine „H2-Ready“-Gasheizung (hier sind bestimmte Bedingungen zu berücksichtigen)
• Heizen per Biomasseheizung

In Bestandsgebäuden stehen darüber hinaus folgende Heizsysteme zur Auswahl:

• Hackschnitzelheizung
• Scheitholz-Holzvergaserkessel
• Kamin-Kachelofen
• Pelletheizung
• Gasheizungen (mindestens zu 65 Prozent Biomethan, biogenes Flüssiggas oder Wasserstoff)

Was ändert sich jetzt für Eigentümer

Vorerst ergeben sich für Hausbesitzer keine unmittelbaren Veränderungen. In erster Linie müssen die meisten Gemeinden zunächst Wärmepläne entwickeln. Sobald die Gemeinde ihre Wärmeplanung abgeschlossen hat, sollten Eigentümer die Thematik des Heizungstauschs angehen. Darüber hinaus fordert Haus und Grund Deutschland:

1. Eine dauerhalte und ausreichende Förderung von klimaschützenden Maßnahmen, die alle privaten Eigentümer einschließt – auch Eigentümergemeinschaften und Vermieter.  
2. Die schnelle Einführung eines Klimageldes zur vollständigen Rückzahlung der Einnahmen aus der CO2-Bepreisung an die Bürger.
3. Eine zügige Erstellung und verlässliche Umsetzung kommunaler Wärmepläne.
4. Eine verlässliche und bezahlbare Stromversorgung.
5. Keine weiteren Regulierungen, um die Handlungsmöglichkeiten der Eigentümer nicht weiter einzuschränken und zu verteuern.