Duldungspflicht

Kündigung des Mietverhältnisses wegen Verletzung der Duldungspflichten

Vermieter stehen immer wieder vor der Herausforderung, notwendige Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in ihren Mietwohnungen durchzuführen. Doch was passiert, wenn der Mieter die Durchführung dieser Maßnahmen verweigert und den Zutritt zur Wohnung nicht gewährt? Kann der Vermieter sofort kündigen oder ist er verpflichtet, zunächst eine Duldungsklage zu erheben? In diesem Ratgeber erfahren Sie, unter welchen Umständen Vermieter gegen einen Mieter vorgehen können, der seine Duldungspflichten verletzt.

Rechtslage: Duldungspflichten des Mieters

Laut § 555a BGB ist der Mieter verpflichtet, Maßnahmen zur Instandhaltung der Mietsache zu dulden. Dies betrifft sowohl Reparaturen als auch notwendige Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555b BGB. Weigert sich der Mieter, diese Maßnahmen zu dulden, hat der Vermieter grundsätzlich zwei Optionen: Er kann den Duldungsanspruch gerichtlich durchsetzen oder gegebenenfalls direkt kündigen.

Rechtsprechung des BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung vom 15. April 2015 (Az. VIII ZR 281/13) klargestellt, dass eine Verletzung der Duldungspflichten des Mieters grundsätzlich einen Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Bemerkenswert ist, dass der BGH entgegen der Auffassung einiger Instanzgerichte davon ausgeht, dass es nicht zwingend erforderlich ist, zunächst ein gerichtliches Duldungsurteil zu erwirken, wenn der Mieter sich weigert, die Maßnahme zu dulden. Vielmehr kann der Vermieter unter bestimmten Umständen direkt kündigen, ohne vorher eine Klage auf Duldung einzureichen.

Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt?

Ob eine Kündigung gerechtfertigt ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Der Richter muss eine Abwägung der Interessen vornehmen und entscheiden, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung kann vorliegen, wenn der Mieter durch sein Verhalten den Ablauf der Arbeiten erheblich verzögert und der Vermieter in seinen Interessen massiv beeinträchtigt wird.

Bei der Abwägung der Interessen müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden:

• Die Dringlichkeit und der zeitliche Rahmen der geplanten Maßnahmen
• Die Kosten für eine einheitliche Durchführung der Maßnahmen
• Die Störungen der Verwaltungsabläufe
• Mögliche soziale Härten oder besondere persönliche Umstände des Mieters
• Etwaige berechtigte Vorbehalte des Mieters, etwa gegen die Qualität der Maßnahmen oder im Zusammenhang mit Gegenansprüchen (z. B. Zurückbehaltungsrechte)

Ein Rechtsirrtum des Mieters (z. B. die Annahme, nicht zur Duldung verpflichtet zu sein) schützt diesen nicht vor einer Kündigung. Der BGH stellt klar, dass ein solcher Irrtum im Risikobereich des Mieters liegt.

Vorgehensweise für Vermieter

Für Vermieter gibt es mehrere Wege, gegen einen Mieter vorzugehen, der seine Duldungspflichten verletzt. Der sicherste und in der Regel kostengünstigste Weg ist zunächst, eine Klage auf Duldung der Maßnahme zu erheben. Dies ermöglicht es dem Vermieter, seinen Anspruch gerichtlich durchzusetzen, ohne sofort das Mietverhältnis zu kündigen.

In Fällen, in denen eine schnelle Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, kann der Vermieter unter Abwägung aller Umstände auch eine Kündigung aussprechen. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Duldungsurteil bereits erwirkt wurde und der Mieter weiterhin die Durchführung der Maßnahme verweigert.

Es ist jedoch zu betonen, dass eine Kündigung eine Einzelfallentscheidung ist, die sorgfältig abgewogen werden muss. Vermieter sollten insbesondere die Kostenrisiken eines möglichen Räumungsklageverfahrens berücksichtigen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, bevor sie eine Kündigung aussprechen.

Tipp für Vermieter

Bevor Sie eine Kündigung aussprechen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie alle relevanten Aspekte berücksichtigt haben – von der Dringlichkeit der Maßnahme bis hin zu möglichen Einwendungen des Mieters. Eine Rechtsberatung kann helfen, den besten Vorgehensweg zu finden und unnötige Kosten zu vermeiden.