Mietminderung

Mietminderungen stellen für Vermieter oft eine Herausforderung dar – vor allem, wenn Mieter ihre Rechte bei Mängeln geltend machen. Doch wann ist eine Mietminderung tatsächlich zulässig? Und wie sollten Vermieter darauf reagieren? Wir klären Ihre wichtigsten Fragen dazu!

Was bedeutet Mietminderung?

Eine Mietminderung bedeutet, dass der Mieter die Miete reduzieren darf, wenn die Wohnung Mängel aufweist, die die Nutzung wesentlich einschränken. Voraussetzung: Der Mangel wurde nicht durch den Mieter selbst verursacht.

Wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt?

Nicht jeder Mangel berechtigt automatisch zur Mietminderung. Zulässige Gründe können zum Beispiel sein:

• Feuchtigkeit oder Schimmelbefall, sofern nicht durch falsches Lüften entstanden

• Ausfall von Heizung oder Warmwasser

• Übermäßiger Lärm, etwa durch Bauarbeiten

• Defekte Fenster oder Türen, die undicht sind

Entscheidend ist, ob der Mangel die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt.

Mietminderung trotz fehlendem Verschulden des Vermieters?

Eine Mietminderung kann auch zulässig sein, wenn der Vermieter den Mangel nicht verursacht hat – z. B. bei Baulärm vom Nachbargrundstück.

Laut Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18) besteht kein Minderungsrecht, wenn der Vermieter die Immissionen selbst hinnehmen muss und keine rechtliche Handhabe hat.

Tipp: Wenn externe Störungen auftreten, prüfen Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten – nur so können Sie Mietkürzungen wirksam vorbeugen.

Muss der Mieter eine Mietminderung ankündigen?

Eine Ankündigung der Mietminderung ist rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben – wohl aber die unverzügliche Anzeige des Mangels. Viele Mieter kündigen die Kürzung dennoch an, um Streit zu vermeiden.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Die Höhe der Mietkürzung richtet sich nach dem Umfang und der Dauer der Beeinträchtigung. Dabei ist zu klären:

• Welche Räume sind betroffen?

• Wie stark ist die Nutzung eingeschränkt?

• Über welchen Zeitraum besteht der Mangel?

Wichtig: Prüfen Sie die Höhe der Mietminderung und lassen Sie sich hierzu rechtlich beraten, denn Mietminderungen werden oft überschätzt. 

Was tun bei unberechtigter Mietminderung?

Zahlt der Mieter aufgrund einer ungerechtfertigten Mietminderung zu wenig Miete, kann ein Rückstand entstehen.

Wichtig:
Liegt der Rückstand bei mindestens zwei Monatskaltmieten, kann das eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

So reagieren Sie als Vermieter richtig

1. Mängelmeldung prüfen
   Lassen Sie sich den Mangel genau beschreiben – idealerweise mit Fotos oder einer schriftlichen Dokumentation.

2. Mangel zeitnah beheben
   Ist die Beanstandung berechtigt, kümmern Sie sich schnellstmöglich um eine Lösung.

3. Kommunikation mit dem Mieter
   Halten Sie den Mieter über den Stand der Dinge auf dem Laufenden, um Missverständnisse und Eskalationen zu vermeiden.