Grundsteuerbescheide

Häufig gestellte Fragen zu den Grundsteuerbescheiden 2025:

1. Was ist das NRW-Grundsteuermodell und warum wird es kritisiert?

Das Modell basiert auf dem Bundesmodell, das laut Gutachten verfassungswidrig sein könnte. Es belastet Wohnraum stärker als Gewerbe und wird als ungerecht empfunden. Eine sogenannte Aufkommensneutralität gilt nur für das Gesamtaufkommen, nicht für einzelne Eigentümer.

2. Wer ist besonders von der Reform betroffen?

Eigentümer von Einfamilienhäusern sind oft stärker betroffen. Bei einem nachweislich um 40 % oder mehr zu hoch angesetzten Grundstückswert kann eine Aussetzung der Veranlagung beantragt werden. Ein Gutachten kann hier hilfreich sein.

3. Welche Auswirkungen hat die Reform auf Mieter?

Die Grundsteuer ist umlagefähig und wird über die Nebenkostenabrechnung an Mieter weitergegeben.

4. Wofür sind die drei Grundsteuerbescheide?

Für die neue Grundsteuer gibt es drei verschiedene Bescheide:

Grundsteuerwertbescheid: Enthält die Bewertung des Grundstücks und ersetzt den früheren Einheitswert.
Grundsteuermessbescheid: Leitet aus dem Grundsteuerwert den Grundsteuermessbetrag ab.
Grundbesitzabgabenbescheid: Enthält die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer für das laufende Jahr.

Der Grundsteuerwertbescheid und der Grundsteuermessbescheid werden vom Finanzamt ausgestellt. Der Grundbesitzabgabenbescheid wird von der Kommune versandt und basiert auf dem Steuermessbetrag, multipliziert mit dem kommunalen Hebesatz.

5. Was ist der Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwerts?

Der Grundsteuerwertbescheid bildet die Grundlage für die Grundsteuerberechnung. Er bewertet das Grundstück und ist für alle weiteren Bescheide bindend. Ein Einspruch gegen diesen Bescheid sollte sorgfältig geprüft werden, da er die Ausgangsbasis für die Steuerberechnung bildet.

6. Was ist der Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags?

Der Grundsteuermessbescheid wird zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid ausgestellt. Er überführt den Grundsteuerwert in eine für die Besteuerung relevante Größe. Bei Wohngebäuden wird der Grundsteuerwert beispielsweise mit 0,00031 multipliziert, wodurch der Steuermessbetrag ermittelt wird.

7. Was ist der Hebesatz?

Der Hebesatz ist der von der Kommune festgelegte Faktor, mit dem der Steuermessbetrag multipliziert wird, um die letztendliche Grundsteuer zu bestimmen. Er variiert von Stadt zu Stadt und kann jährlich angepasst werden.

8. Was ist der Grundbesitzabgabenbescheid?

Der Grundbesitzabgabenbescheid wird von der Kommune versandt und enthält die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Ein Widerspruch gegen diesen Bescheid hat in der Regel wenig Aussicht auf Erfolg, da er auf den zuvor festgestellten Werten basiert.

9. Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz
Die meisten Bundesländer, darunter NRW, wenden das Bundesmodell an.

10. Wann sollte Einspruch gegen den Grundsteuerwert eingelegt werden?

Ein Einspruch ist sinnvoll, wenn Fehler oder unrechtmäßige Parameter in den Bescheiden festgestellt werden.
Mögliche Gründe für einen Einspruch:

Rechenfehler oder falsche Daten: Offensichtliche Fehler sollten umgehend angefochten werden.
Unrechtmäßige Bewertungsmaßstäbe: In bestimmten Fällen können Klagen gegen Bewertungsmaßstäbe sinnvoll sein, insbesondere bei großen Grundstücken oder Sondernutzungen.

11. Wie kann gegen die Grundsteuerbescheide vorgegangen werden?

Gegen jeden Bescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Dabei gilt:

>Der Grundsteuerwertbescheid ist der wichtigste Bescheid, da er als Grundlage für alle weiteren Berechnungen dient.
>Beim Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann nur die Berechnung des Messbetrags angefochten werden.
>Der Grundbesitzabgabenbescheid erlaubt lediglich eine Anfechtung des angewendeten Hebesatzes.

12. Gibt es Möglichkeiten zur Reduzierung oder zum Erlass der Grundsteuer?

Ein Teilerlass der Grundsteuer kann beantragt werden, wenn im Vorjahr erhebliche Mietausfälle unverschuldet aufgetreten sind. Ein Antrag ist bis zum Ende des ersten Quartals bei der zuständigen Kommune zu stellen. Voraussetzung ist, dass die Einnahmen um mindestens 50 % gesunken sind.

13. Muss die Grundsteuer auch bei Einspruch gezahlt werden?

Ja, die Grundsteuer muss grundsätzlich gezahlt werden, selbst wenn ein Einspruch eingelegt wurde. Eine Aussetzung der Vollziehung ist nur möglich, wenn der festgestellte Wert um mehr als 40 % vom tatsächlichen Wert abweicht und dies glaubhaft nachgewiesen wird. Ein entsprechender Nachweis kann durch ein Verkehrswertgutachten oder einen Verkaufsnachweis erfolgen.

14. Welche Forderungen stellt der Haus- und Grundbesitzerverein?

Der Verein fordert eine grundsätzliche Überarbeitung der Grundsteuerreform, um Wohneigentum weniger zu belasten. Ziel ist eine verfassungskonforme und gerechte Regelung, die alle Eigentümer gleichermaßen berücksichtigt.

Darüber hinaus haben wir uns für die Anwendung der differenzierten Hebesätze stark gemacht, die die Verschiebung des Aufkommens vom Gewerbe hin zum Wohnen wieder ausgleichen soll. Die differenzierten Hebesätze wurden u.a. von Städten wie Bonn, Bochum oder Essen angewandt. In Köln führt man rechtliche Bedenken ins Feld und hat die Anwendung der differenzierten Hebesätze abgelehnt.

15. Wie unterstützen Musterklagen betroffene Eigentümer?

Haus und Grund Deutschland unterstützt mehrere Musterklagen, um eine gerechte Regelung zu erreichen. Ziel ist es, die verfassungsrechtlichen Fragen zu klären und die Belastung für Eigentümer zu reduzieren.